החלטה בתיק ת"א 152-08

התובעת היא הבעלים של נכסי מקרקעין הידועים כחלקות 21 ו-22 בגוש 10833, הנמצאים ברחובות עין דור ואלנבי בחיפה (" המקרקעין" או " החלקות"), והיא הגישה תביעה לקביעת פיצויי הפקעה ולחיוב הנתבעות לתשלומם.

ביום 20.1.66 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית חפ/981 (" הודעת ההפקעה"), ומכוחה פורסמה ביום 21.2.01 הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). הודעת ההפקעה התייחסה לחלק מן המקרקעין (" החלק המופקע").

ביום 31.12.02 נחתם בין הצדדים הסכם, שלפיו העבירה התובעת מספר מבנים המצויים בחלק המופקע אשר שימשו למטרות עסקיות, והנתבעות שילמו לתובעת פיצויים חלקיים בגין המבנים שהועברו (" ההסכם"). המחלוקת בעניין יתרת הפיצויים הועברה לבוררות בפני כב' השופט בדימוס פרופ' ד' ביין (" הבורר"), אשר ביום 9.11.06 הוציא תחת ידיו פסק בוררות, ומכוחו שולמו לתובעת פיצויים נוספים. ההסכם לא התייחס לשטחים ומבנים המצויים בחלקה הדרומי של חלקה 22, הנכלל בחלק המופקע, והתביעה הנוכחית מתייחסת לשטחים ומבנים אלה.

ביום 18.2.08 הגישו הנתבעות בקשה למחיקת התביעה על הסף מחמת העדר עילה (בש"א 3178/08), ובהחלטה מיום 10.4.08 נדחתה הבקשה על ידי כב' הרשמת ת' שרון-נתנאל, תוך שהיא מורה לתובעת לפרט את כל המקרקעין והנכסים שבקשר אליהם נתבעים פיצויי ההפקעה ואת הסכום הנתבע. בעקבות כך הגישה התובעת הודעה, שבה פירטה את הסכומים הנתבעים בקשר לנכסים שבקשר אליהם נתבעים הפיצויים (" הודעת התובעת"). להודעת התובעת צורפה גם חוות דעתו מיום 29.6.08 של השמאי נ' פרמינגר (" פרמינגר"), המעריכה את שווי הנכסים המפורטים בהודעה בסכום כולל של 907,300 דולר.

לאחר שהוגשה הודעת התובעת, הגישו הנתבעות כתב הגנה שבו התייחסו לטענות התובעת בקשר לנכסים שבגינם נתבעים פיצויים כמפורט בהודעתה. כמו כן, צורפה לכתב ההגנה חוות דעתו של השמאי מ' וולקן (" וולקן") מיום 6.10.08, שלפיה סכום הפיצויים המגיע שלו זכאית התובעת הוא 67,200 דולר. הנתבעות הודיעו שסכום זה שולם על ידן.

בקדם משפט שהתקיים ביום 7.2.10 הוחלט על הגשת עדויות ראשיות בתצהירים, ואלה אכן הוגשו. בדיון שהתקיים ביום 24.11.10 הודיעו הצדדים על הסכם דיוני שהושג ביניהם, ובהתאם לכך ניתנה החלטה שלפיה תוכרע תחילה המחלוקת בשאלות מסוימות ולאחר מכן - ובהתאם להחלטה שתינתן - ייקבע האופן שבו יימשך הבירור המשפטי, לרבות בשאלה אם יש צורך למנות שמאי מטעם בית המשפט.

החלטה זו היא אפוא החלטת הביניים בנושאים שעליהם הסכימו הצדדים בהסדר הדיוני שהושג ביניהם, ואשר עניינם נכסים מסוימים המפורטים בסעיף 3 של הודעת התובעת, ואלו הם: מעמדו של טוני ח'ורי (" טוני") בדירת מגורים שהייתה תפוסה על ידו (" דירת טוני"); מעמדו של אליאס ח'ורי (" אליאס") בחצר עסקית בשטח של כ-400 מ"ר שהוחזקה על ידו; והשאלה אם קיימת זכות לפיצוי התובעת בגין קיוסק שבו התנהל עסק שהיה ידוע בשם "מלך הפלאפל" (" הקיוסק"). הראיות שעליהן השתיתו הצדדים את טענותיהם היו תצהיר עדות ראשית של מר א' מטר   (" מטר") מיום 6.2.10 שהוגש ביום 7.2.10 מטעמה של התובעת, וכן חוות דעתו של פרמינגר מיום 29.6.08. הנתבעות הסתמכו על תצהיריהם של מר א' שטיין (" שטיין") מיום 4.5.10 וגב' ר' גוזלן, שהיא אלמנתו של מי שניהל את העסק לממכר פלאפל בקיוסק (" גוזלן") מיום 3.5.10.

דירת טוני

דירת טוני היא אחת משתי דירות שלטענת מטר (בסעיף 3.א בתצהירו) הן תוצאה של פיצול מבנה מגורים שהושכר בשעתו בשכירות מוגנת על ידי התובעת למנוחה מרי מעיוף ח'ורי ז"ל (" המנוחה"). טוני הוא אחד משני בניה של המנוחה, ולטענת התובעת הוא החזיק בדירה אולם לא היה דייר מוגן בה (סעיף 3.א.2 לתצהיר מטר). אמירה דומה מצויה בסעיף 2.ב של תצהיר משלים של מטר שנערך והוגש לבית המשפט ביום 1.3.10. על יסוד הנאמר בתצהירו של מטר טוענת התובעת כי יש לראות בטוני פולש ולחילופין בעל רשות, אולם בכל מקרה לא שוכר ובוודאי שלא דייר מוגן. התובעת מוסיפה וטוענת שאין לקבל את הנאמר בסעיף 21.ב לתצהירו של שטיין, שלפיו מעמדו של טוני בדירה היה כמעמדו של אליאס, היינו מעמד של דייר מוגן. טענה זו של התובעת מבוססת על כך שהנטען על ידי שטיין מבוסס רק על "מיטב ידיעתו" ועל "מידע שהוצג בפני הנתבעות", משמע שאין לשטיין ידיעה אישית על הדברים שעל אודותם הצהיר, וממילא יש להעדיף את דבריו של מטר על פני דבריו של שטיין.

לא נראית לי עמדתה של התובעת ואני רואה לקבל את טענותיהן של הנתבעות בעניין זה. בהסדר הדיוני שהושג ביניהם, וקיבל תוקף של החלטה ביום 24.11.10, הסכימו הצדדים לוותר על חקירות המצהירים ולקבל את ההכרעה בשלושת הנושאים האמורים על יסוד סיכומי טענות שיוגשו על ידם. בכך, לדעתי, הם הסכימו שהנאמר בתצהירים שהוגשו על ידי כל אחד מהצדדים יישקל על פי ערכו הראייתי ולא על פי מבחני הקבילות הנוהגים מכוח דיני הראיות. משום כך, ניתן אולי לקבל את טענת התובעת שערכם הראייתי של דברי שטיין הוא מוגבל, אולם הדבר אינו שולל את תוכן תצהירו מכול וכול. מה גם שיש להעמיד את דבריו של מטר באותו מבחן ממש, ובעניין זה אני סבור שהנתבעות צודקות כשהן טוענות שהתובעת, שהיא בעלת הנכסים, מוחזקת כמי שבידיה כל פרט וכל מידע הנוגע למעמדם של מי שמחזיקים בנכסים (ובכללם גם טוני), ולכן חזקה שיש בידה מידע ומסמכים הנוגעים להחזקתו של טוני בדירה, ואם לא הציגה אותם יש מקום להחיל לגביה את הכלל של תוצאות הימנעות מהבאת ראיה (ע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (טרם פורסם, 27.7.08)). לכן, כאשר בסעיף 3.א.2 של תצהירו של מטר נאמר שטוני החזיק בדירה ולא היה דייר מוגן ולא באה על כך כל עדות נוספת, בין במסמך ובין בפירוט עובדתי הנוגע למהות ולטיב זכויותיו של טוני בדירה, אזי מותר להניח לחובתה של התובעת שאם הייתה המנוחה, אמו של טוני, דיירת מוגנת בדירה, הרי שגם טוני הוא דייר מוגן כמותה. דומני, שהנתבעות צודקות גם בטענה אחרת שלהן, שלפיה עמדת התובעת שטוני הוא בבחינת פולש אינה מתיישבת עם היעדר מוחלט של ראיות בדבר מחאה מצד התובעת או ניסיונות לסלקו מן הדירה אם אכן הוא פולש. אוסיף עוד כי בגדר חובת הראיה המוטלת על התובעת היה עליה לטעון, ולתמוך את הדבר בראיות, שהיה באפשרותה לסלק את ידו של טוני מן הדירה מבלי שתישא בכל עלות בקשר לכך, ואם הייתה צפויה לשאת בעלות כזאת, מהי אותה עלות (לדיון בשאלת הפיצויים שייפסקו לסוגי מחזיקים שונים ראו אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, כרך ראשון, 420-428 (מהדורה שביעית, 2008) (" קמר")). לא ניתן למצוא בראיותיה של התובעת דבר בעניין זה והמסקנה היא, לכן, שהתובעת לא עמדה בנטל הראיה המוטל עליה.

לאור כל זאת, אני רואה לקבל את עמדת הנתבעות שטוני החזיק בדירה בתור דייר מוגן וכי התובעת לא כפרה בהחזקה זו.

זכויות אליאס

אחד הנכסים שעליהם נסבה התביעה היא חצר עסקית בשטח של כ-400 מ"ר (" החצר") שמטר טען שהיא לא הושכרה בשכירות מוגנת ולא שולמו בקשר אליה דמי מפתח. התובעת טוענת כי מעמדו של אליאס (שהוא בנה השני של המנוחה) ביחס לחצר הוא מעמד של בר-רשות בלבד. היא מוסיפה וטוענת שהוא היה דייר מוגן בדירה השנייה שפוצלה מן המבנה שהושכר למנוחה בשכירות מוגנת אלא שלא היו לו כל זכויות בחצר, שהיא נכס נפרד מן הדירה שבה התגורר, על אף שהדירה והחצר סמוכות זו לזו.

בדומה לעניין דירתו של טוני, גם כאן אני רואה להעדיף את עמדת הנתבעות על פני זו של התובעת. הנתבעות מצביעות על כך שהתובעת מאשרת שמעמדו של אליאס בדירה שבה הוא מתגורר הוא מעמד של דייר מוגן ואילו ביחס לחצר, שאין מחלוקת שהיא צמודה לדירה, מסתפקת התובעת בהצהרה סתמית שהחצר לא הושכרה בשכירות מוגנת ולא שולמו בגינה דמי מפתח. נראה לי שהן גם צודקות בטענתן, שאם מייחסת התובעת לאליאס מעמד של פולש לחצר, אזי חזקה עליה שהיא הייתה נוקטת בצעדים למנוע את הפלישה או לסלק את ידו של אליאס מהחצר, והעובדה שהיא נמנעה מלהביא כל ראיה או למסור כל פירוט עובדתי ביחס לפעולותיה בעניין זה, ככל שהיו כאלה, מחייבת את המסקנה שהיא הכירה בזכויותיו, או לכל הפחות במעמדו כמחזיק כדין, בחצר.

משום כך, אני רואה לקבל גם בעניינו של אליאס את טענת הנתבעות, שהחזקתו של אליאס בחצר הייתה מכוח מעמדו כדייר מוגן.

הפיצוי בגין הקיוסק

כאמור לעיל, הקיוסק היה ממוקם על המדרכה המהווה חלק מהחלק המופקע. התובעת טוענת שהעובדה שהקיוסק היה ממוקם בחלק המופקע אינה יכולה להיות שנויה במחלוקת, ומכאן שהיא זכאית לפיצויי הפקעה בגין הקיוסק. אלא שבכך לא מסתיימות טענותיה, והיא מוסיפה וטוענת שהיא זכאית לפיצוי באותו שיעור שבו פוצו מי שניהלו בקיוסק את העסק של ממכר פלאפל. בהינתן העובדה שהנתבעות שילמו למפעילי הקיוסק סכום של 145,000 דולר, טוענת התובעת שהיא זכאית לפיצוי שהוא לכל הפחות שווה לסכום זה. טענה זו משתיתה התובעת על עקרון השוויון ועל חובת תום הלב המוטלת על הנתבעות, ולהשקפתה, אם ראו הנתבעות לשלם למפעילי הקיוסק את הסכום האמור, אזי מכוח חובת תום הלב ועקרון השוויון היא זכאית לסכום שהוא לפחות שווה לו ואין בסיס חוקי להפליה בינה לבין מפעילי הקיוסק.

כאן המקום לציין שהסכום ששולם בגין הקיוסק נקבע בפסק בוררות שניתן ביום 14.11.04 על ידי השמאית, גב' א' בנדיט, שמכוח הסכם שנעשה בחודש מרץ 2003 בין הנתבעות לבין מפעילי הקיוסק, היא מונתה להכריע במחלוקת שהתעוררה בשאלת הפיצוי שיש לשלמו למפעילי הקיוסק (פסק הבוררות צורף כנספח ד'3 לתצהירו של שטיין). ועוד יצוין שבקשה שהגישה הנתבעת 2 לבטל את פסק הבוררות שניתן על ידי בנדיט נדחתה, בכפוף למספר הערות שהדיון בהן חורג מגדר העניין הנוכחי (פסק הדין הדוחה את בקשת הביטול צורף כנספח ד'4 לתצהירו של שטיין).

דעתי היא שאין יסוד מספיק לטענותיה של התובעת בעניין הפיצוי המגיע בגין הקיוסק, ואני רואה לדחותן. ראשית, מפני שאני סבור שיש ממש בטענת הנתבעות - המבוססת על פסיקת בית המשפט במקרים דומים - המבוססת על העקרון שאין לפצות בגין עסקים בלתי חוקיים שנוהלו במקרקעין (ע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' יהודה ונעמי בדיחי (טרם פורסם, 8.6.03); ע"א 9396/07 כסלו נ' חברת רכבת ישראל בע"מ (טרם פורסם,  4.11.10)), ועל אף כל טענותיה של התובעת, לא מצאתי סיבה להבחין בין העיקרון שעליו היא מסתמכת לבין המקרה שבפנינו. יכולה כמובן להתעורר השאלה, מה ראו הנתבעות להסכים עם מפעילי הקיוסק על מתן פיצוי ואף על ניהול הליך בוררות, אשר הסתיים באופן שניתן לומר שהוא לא בלתי צפוי, בתשלום סכום נכבד למי שניהלו בקיוסק, במשך שנים רבות, עסק שאין מחלוקת שהוא נוהל במבנה בלתי חוקי וללא רישיון. שאלה זו היא אכן כבדת משקל, אלא שלטעמי היא איננה רלוונטית כלל ועיקר, שכן מתן תשובה מצריך בירור עובדתי החורג מגדר הדיון הנוכחי, והשאלה אם נהגו הנתבעות בסבירות כאשר פעלו כפי שפעלו אינה מתעוררת בהקשר הנוכחי ואין כל סיבה להידרש לה אוסיף עוד שלדעתי, דרישת התובעת לפיצוי בגין עסק שנוהל באופן בלתי חוקי מעוררת קושי נוסף שלא מצאתי עליו תשובה בטענותיה . מושכלות ראשונים הם שמטרת פיצויי ההפקעה היא להשיב את המצב לקדמותו, היינו, להעמיד את בעל המקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה (קמר, כרך שני, 479), ומכאן שאין זכות לפיצוי אם ההפקעה לא גרמה נזק. הפיצוי שאותו מבקשת לעצמה התובעת הוא פיצוי בגין נזק שלא נגרם לה, מפני שהיא לא ניהלה במקום שבו עמד הקיוסק שום עסק, ואין בפיה טענה שהיא קיבלה סכום כלשהו ממפעילי הקיוסק בתמורה להסכמתה לניהול עסקם. על קושי זה מנסה התובעת להתגבר, כאשר היא טוענת שפסק הבוררות שניתן על ידי בנדיט קבע "תווית מחיר" לשוויה של הפעילות הכלכלית של הקיוסק, ואם הסכימו הנתבעות, או ליתר דיוק הדבר נכפה עליהן, לשלם למפעילי הקיוסק את שוויה של אותה פעילות כלכלית, אזי, כאמור, מכוח עקרון השוויון ואיסור ההפליה, היא זכאית לאותו פיצוי.